„O să mai scadă prețurile în Benidorm, o să vezi tu. Urmează o criză a kerosenului. Mai discutăm noi în toamnă.”

Asta îmi spunea un potențial client prin primăvara acestui an. Și nu este singurul. Încă din 2023 am auzit de la mai mulți potențiali clienți aceeași idee:

„Nu cumpăr acum, pentru că piața este sus. Cât mai poate să crească? Dacă voi cumpăra acum, cumpăr pe maxim. Nu e smart.”

Ei bine, acel „maxim” a fost depășit cu mult.

Poate că sunt mulți care se întreabă: „Vine criza imobiliară în Spania?”. Articolul acesta l-am scris, în mare parte, pentru că am primit această întrebare de curând de la unul dintre clienții mei. Așadar, vă fac o mică introducere și apoi tragem concluziile împreună. 

Eu sunt în domeniul imobiliar din 2006 și am trecut prin criza din 2008. Am analizat ce s-a întâmplat atunci și am învățat câteva lucruri importante:

• Locațiile bune se devalorizează mai puțin în caz de criză majoră.
• Proprietățile premium, în zone bune, rămân atractive la închiriere chiar și în perioade dificile. Așadar, dacă nu ai o presiune să vinzi, păstrezi activul până când piața se apreciază din nou.
• Atunci când piața își revine, exact aceste proprietăți se apreciază primele. Deci: Location, location, location!

În 2012 lucram deja în București și vindeam proprietăți în zone precum Domenii, 1 Mai, Dorobanți Capitale, Floreasca și Aviatorilor. Cererea era bună, iar timpul de vânzare (deși discutam de bugete considerabil mai mari în aceste zone față de apartamentele din cartiere) era mult mai mic decât în cazul apartamentelor din Militari sau Drumul Taberei. Vă spun asta din experiență: m-am chinuit atunci să vând apartamente în cartiere, în timp ce pentru terenuri și case demolabile în zonele de Nord îmi suna telefonul zilnic.

Piața nu se comportă uniform. Proprietățile bune, în locații bune, nu reacționează la fel ca proprietățile slabe calitativ, întunecate sau prost compartimentate, aflate în zone în care nu ți-ar plăcea să trăiești, dar o faci pentru că acolo ți-a permis bugetul.

Pentru ca o piață imobiliară să intre în colaps este nevoie de mai mulți factori simultani. De obicei, apar semne clare înainte: scăderea numărului de tranzacții, creșterea ofertei, scăderea drastică a cererii și ajustarea prețurilor. Dar piața are adesea și mecanisme proprii de autoreglare: scade cererea de achiziție, dar cresc chiriile. După o perioadă de creștere a chiriilor și de stagnare a prețurilor, randamentele devin din nou atractive pentru investitori. În acel moment, volumul tranzacțiilor reîncepe să crească, corecțiile majore de preț sunt evitate, iar piața nu intră în colapsul pe care îl prevedea Guda încă de prin 2018.

Revenind la Spania, aici ar trebui să ajungem într-un punct în care oferta să depășească semnificativ cererea pentru a vedea corecții importante. În acest moment, însă, Spania are o cerere solidă, mult peste stocul disponibil.

Există capital străin care intră continuu în piață, din toată lumea. Există o cerere puternică pe chirii, atât din partea localnicilor, cât și din partea expaților, a celor care lucrează remote, a familiilor relocate sau a pensionarilor europeni. Spania continuă să atragă oameni și capital internațional.

Un alt element esențial este finanțarea. Momentan, în Spania te poți împrumuta la unele dintre cele mai bune dobânzi din ultimii ani, iar produse bancare precum cele de la Caixa permit dobândă fixă pe 15 ani. Asta oferă investitorului predictibilitate totală asupra ratei. Spania rămâne extrem de competitivă la acest capitol în Europa, motiv pentru care mulți europeni preferă să investească aici în loc să o facă în țările lor de origine.

Vedem și cazul Olandei, unde modificările legislative și creșterea taxelor pe proprietăți multiple i-au determinat pe investitori să „ia cu asalt” piața spaniolă în ultimii doi ani, fiind mult mai profitabil pentru ei.

La toate acestea se adaugă costul construcției: creșterea prețurilor la materiale, inflația, lipsa terenurilor viabile pe coastă și costurile generale de dezvoltare țin prețurile sus. O scădere puternică a prețurilor pentru proprietățile bune din zonele de coastă este aproape imposibilă în acest context.

În România, mulți au prevăzut o criză masivă în ultimul deceniu. O corecție punctuală sau o încetinire este normală, dar piețele din România și Spania au o dinamică și o structură a cererii complet diferite. În Spania vorbim despre o piață globală.

Asta nu înseamnă că nu pot exista corecții locale. Pot exista proiecte supraevaluate sau zone unde se livrează prea multe unități deodată. Proprietățile prost poziționate nu vor performa. Dar acestea sunt excepții, nu regula.

În concluzie: nu văd în acest moment semnele unei crize generale în Spania. Nici pe departe. Suntem pe un trend ascendent, cu previziuni de creștere de 10-12% pentru 2026.

Strategia corectă nu este să cumpărăm orice, oriunde, doar pentru că „Spania crește”. Strategia corectă este să alegem atent:

• Locație premium.
• Cerere reală de închiriere.
• Produs lichid la revânzare.
• Preț justificat și finanțare predictibilă.

În imobiliare, mai ales în perioadele pline de întrebări, diferența nu o face optimismul. O face experiența.

Atât pentru azi! 

Ne vedem în Spania!

Cu drag,

Ovidiu Pasare

PS: Va las mai jos câteva articole și rapoarte utile pentru cei care vor să înțeleagă mai bine contextul actual al pieței din Spania:

Dobânzi ipotecare în zona Euro:

https://www.euronews.com/business/2026/06/18/where-are-the-eurozones-cheapest-and-highest-mortgage-rates

Colliers — Living in Spain Q1 2026:

https://www.colliers.com/en-es/research/snapshot-living-en-espana-q1-2026

Colliers — investiția imobiliară în Spania:

https://www.colliers.com/es-es/news/espana-acelera-la-inversion-inmobiliaria-y-supera-con-creces-a-europa-en-el-primer-trimestre-de-2026

Idealista — Spania, una dintre cele mai dinamice piețe imobiliare din sudul Europei:

https://www.idealista.com/news/finanzas/inversion/2026/05/11/897037-espana-se-reafirma-como-el-mercado-inmobiliario-mas-dinamico-del-sur-de-europa-segun

Idealista / BBVA Research — previziuni pentru prețul locuințelor:

https://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2026/06/10/901324-bbva-research-actualiza-previsiones-y-adelanta-una-subida-del-precio-de-la-vivienda